Tenancy Agreement Malaysia — Panduan Sewa
Panduan tenancy agreement Malaysia: klausa wajib, tempoh, deposit, stamping LHDN, hak penyewa dan tuanrumah.
Pasaran sewa di Kedah yang aktif seperti di Alor Setar, Sungai Petani (SP), Kulim, dan sekitar Sintok UUM merekodkan pelbagai kes pertikaian deposit setiap tahun. Tanpa dokumen yang sah, tuan rumah dan pemilik perniagaan terdedah kepada risiko kerugian yang besar akibat kerosakan hartanah. Pasukan kami sentiasa menekankan bahawa tenancy agreement malaysia adalah barisan pertahanan pertama anda — terutamanya bagi unit yang anda senaraikan dalam pasaran rumah sewa Kedah kami.
Dokumen ini bukan sekadar formaliti biasa untuk menyewa rumah.
Ia mengikat kedua-dua pihak secara rasmi di bawah undang-undang negara. Kami akan merungkai apa yang perlu ada dalam dokumen ini, perubahan kadar duti setem tahun 2026, dan cara melengkapkan proses pendaftaran dengan betul.
Apa itu Tenancy Agreement?
Tenancy agreement (perjanjian sewa) merupakan sebuah kontrak bertulis antara tuan rumah dan penyewa yang menetapkan terma-terma penyewaan hartanah secara spesifik. Kontrak ini wajib menyatakan butiran penting seperti jumlah sewa bulanan, tarikh pembayaran, deposit, dan tanggungjawab baik pulih. Kami menasihatkan klien kami untuk memastikan semua klausa dinyatakan secara jelas bagi mengelakkan kekeliruan berpanjangan.
Status undang-undang sewaan di Malaysia masih bergantung sepenuhnya kepada Akta Kontrak 1950 memandangkan Akta Sewaan Kediaman (RTA) masih belum diwartakan setakat awal tahun 2026. Anda bebas menetapkan sebarang syarat tambahan di dalam dokumen asalkan kedua-dua pihak bersetuju secara rela hati.
Bagi pasaran hartanah tempatan, kontrak sewaan ini biasanya meliputi tempoh tiga tahun atau kurang. Perjanjian yang melebihi tempoh tiga tahun diklasifikasikan sebagai pajakan (lease) dan ia memerlukan pendaftaran rasmi dengan Pejabat Tanah dan Galian (PTG) negeri masing-masing.
Klausa Wajib dalam Tenancy Agreement
Setiap kontrak sewaan yang kukuh perlu mempunyai struktur yang terperinci dan menyeluruh. Mahkamah sivil hanya akan merujuk kepada teks bertulis jika berlaku sebarang pertikaian kelak. Kami menyenaraikan klausa-klausa kritikal yang wajib ada berdasarkan piawaian pasaran hartanah semasa.
1. Pihak-Pihak
Pengenalan pihak yang mengikat kontrak mestilah tepat dan sah di sisi undang-undang. Maklumat yang salah atau dieja dengan silap boleh menyebabkan keseluruhan kontrak tidak boleh dikuatkuasakan di mahkamah.
- Nama penuh tuan rumah dan penyewa mengikut kad pengenalan atau pasport.
- Nombor kad pengenalan untuk rekod rasmi individu.
- Nombor pendaftaran syarikat (SSM) dan alamat perniagaan jika ia melibatkan ruang komersial.
- Alamat surat-menyurat tetap dan maklumat hubungan terkini.
2. Hartanah yang Disewakan
Kami sering melihat konflik timbul akibat penerangan keadaan hartanah yang sangat kabur semasa penyerahan. Anda wajib menyatakan ruang lingkup sewaan secara objektif berserta bukti fizikal.
- Alamat lengkap hartanah berserta poskod dan nombor unit.
- Nombor lot atau nombor geran hartanah tersebut.
- Penerangan ringkas jenis rumah, bilangan bilik, dan petak letak kereta khusus.
- Senarai inventori bergambar untuk setiap perabot dan perkakasan elektrik yang disewakan.
3. Tempoh Sewa
Klausa ini menetapkan sempadan masa yang sah untuk penyewa menggunakan hartanah tersebut. Tempoh standard untuk kediaman biasanya adalah satu hingga dua tahun bergantung kepada budi bicara pemilik.
- Tarikh mula sewa dan tarikh tamat sewa yang disepakati.
- Pilihan pembaharuan kontrak dengan kadar sewa baharu yang akan dirunding kelak.
- Notis pembatalan awal secara bertulis (kebiasaannya diberikan dua bulan lebih awal).
- Klausa diplomatik khusus bagi penyewa luar kawasan atau ekspatriat yang terpaksa berpindah urusan kerja.
4. Sewa & Bayaran
Anda perlu membuang sebarang kelompongan yang boleh dijadikan alasan untuk kelewatan pembayaran bulanan. Nyatakan angka, tarikh, dan saluran transaksi dengan sangat jelas. Kami menyarankan penggunaan transaksi pemindahan bank berbanding tunai bagi mendapatkan rekod penyata yang telus.
- Jumlah sewa bulanan dalam unit Ringgit Malaysia (RM).
- Tarikh bayar wajib pada setiap bulan (biasanya hari pertama atau hari ketujuh).
- Kaedah pembayaran rasmi seperti transfer bank, cek, atau tunai berserta nombor akaun.
- Penalti lewat bayar (standard pasaran meletakkan caj 1% sehari atau pembatalan kontrak jika lewat lebih 14 hari).
5. Deposit
Formula deposit “2+1+0.5” adalah standard pasaran yang paling meluas digunakan di Malaysia pada tahun 2026. Bayaran penuh mestilah dijelaskan sebelum penyewa melangkah masuk ke dalam rumah.
- Deposit Sewa (Keselamatan): Bersamaan 2 bulan sewa. Ditahan untuk kerosakan struktur fizikal atau pelanggaran kontrak bertulis.
- Sewa Pendahuluan: 1 bulan sewa. Bertindak sebagai bayaran sewa bulan pertama penyewa.
- Deposit Utiliti: 0.5 hingga 1 bulan sewa. Digunakan khusus untuk bil tertunggak seperti elektrik TNB dan air SADA.
Deposit dipulangkan selepas tamat sewa tolak kos membaiki kerosakan melampau dan bil utiliti yang tertunggak. Wang jaminan ini sama sekali tidak boleh dipotong untuk kerosakan haus dan lusuh (wear and tear) semula jadi seperti cat rumah yang memudar.
6. Tanggungjawab
Kami mendapati pengasingan tugas penyelenggaraan yang adil dapat menyelamatkan keharmonian hubungan antara kedua-dua pihak. Setiap individu mempunyai peranan penyelenggaraan masing-masing yang wajib dipatuhi.
Tuan rumah:
- Penyenggaraan struktur asas binaan seperti bumbung bocor, dinding retak, dan paip utama pecah.
- Pembayaran tahunan cukai pintu PBT dan cukai tanah.
- Melanggan polisi insurans perlindungan bangunan.
Penyewa:
- Membayar bil utiliti bulanan seperti TNB, SADA, pembetungan IWK, dan langganan internet.
- Penjagaan kebersihan harian ruang dalaman serta landskap taman jika ada.
- Baik pulih kecil perabot dan kerosakan akibat kecuaian sendiri (mengganti mentol lampu, membaiki paip sinki tersumbat).
7. Pembatalan Awal
Klausa penamatan awal ini melindungi kewangan kedua-dua belah pihak jika berlaku sebarang krisis kecemasan luar jangka. Anda harus menetapkan bentuk penalti kewangan yang setimpal bagi sebarang pelanggaran syarat tempoh.
- Notis bertulis perlu diserahkan sekurang-kurangnya 2 bulan sebelum tarikh pindah keluar.
- Penalti mandatori jika tamat lebih awal dari kontrak (biasanya deposit keselamatan 1 hingga 2 bulan sewa akan dirampas).
- Pemulangan baki deposit sentiasa tertakluk kepada sesi pemeriksaan akhir hartanah (inspection) oleh pemilik.
Stamping di LHDN adalah WAJIB
Tenancy agreement wajib disetemkan di portal LHDN dalam masa 30 hari dari tarikh tandatangan pengesahan. Pihak kami ingin menekankan bahawa sistem di Malaysia telah beralih sepenuhnya kepada kaedah digital bermula 1 Januari 2026. Tanpa cop rasmi LHDN, perlindungan anda adalah sifar:
- ❌ Dokumen tidak boleh dijadikan bahan bukti yang sah dalam perbicaraan mahkamah.
- ❌ Tidak wujud perlindungan undang-undang yang kuat untuk anda menuntut tunggakan sewa.
- ❌ Boleh dikenakan penalti LHDN bermula dari RM50 (kelewatan bawah 3 bulan) sehingga RM100 (kelewatan lebih 3 bulan).
Kos Stamping
Bermula tahun 2025 dan 2026, pengecualian duti setem untuk sewa tahunan RM2,400 yang pertama telah dimansuhkan sepenuhnya. Semua jumlah transaksi sewa kini dikenakan duti setem bermula dari ringgit pertama, manakala sistem STAMPS lama telah digantikan dengan Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (SDSAS).
| Tempoh Sewaan | Sewa Tahunan | Kadar Duti Setem Baharu 2026 |
|---|---|---|
| 1 tahun atau kurang | Semua jumlah sewa | RM1 bagi setiap RM250 |
| 1 hingga 3 tahun | Semua jumlah sewa | RM3 bagi setiap RM250 |
| Lebih 3 tahun | Semua jumlah sewa | RM5 bagi setiap RM250 |
Contoh Pengiraan Duti: Sewa rumah RM1,200 sebulan untuk kontrak tempoh 2 tahun.
- Sewa tahunan: RM1,200 × 12 bulan = RM14,400
- Setem yang dikenakan: (RM14,400 ÷ 250) × RM3 = RM172.80 (bundar kepada RM173)
- Salinan tambahan: Tambah flat rate RM10 bagi setiap salinan pendua kontrak (biasanya satu salinan untuk simpanan penyewa).
Cara Stamping
- Online (e-Duti Setem): Log masuk ke portal mytax.hasil.gov.my menggunakan MyDigital ID, pilih menu e-Duti Setem, dan isytihar jumlah sewa. Anda boleh muat turun Sijil Duti Setem secara terus selepas pembayaran FPX berjaya.
- Cawangan LHDN: Hadir membawa dokumen ke kaunter LHDN terdekat jika anda memerlukan bantuan pegawai bertugas.
- Peguam Hartanah: Mereka boleh menguruskan seluruh proses pengiraan dan stamping untuk anda dengan mengenakan caj yuran pentadbiran tambahan.
Senarai Semakan Sebelum Tandatangan
Kami sentiasa menyediakan senarai semak ringkas ini kepada klien hartanah komersial dan kediaman bagi memastikan mereka tidak melakukan kecuaian prosedur. Tindakan yang gopoh hanya akan menyusahkan proses tuntutan deposit di kemudian hari.
Untuk Penyewa:
- ✅ Lawat hartanah secara fizikal dan periksa kelancaran fungsi rumah (bumbung, pam tandas, kotak elektrik utama, penghawa dingin).
- ✅ Sahkan identiti tuan rumah berpandukan kad pengenalan asal.
- ✅ Minta bukti bahawa tuan rumah adalah pemilik sah hartanah (rujuk geran, bil cukai pintu, atau surat kuasa wakil).
- ✅ Baca setiap halaman dan klausa dengan sangat teliti.
- ✅ Dapatkan satu salinan perjanjian lengkap yang telah ditandatangani.
- ✅ Pastikan proses stamping Sijil LHDN dilakukan dengan jayanya dalam tempoh masa 30 hari.
Untuk Tuan rumah:
- ✅ Buat verifikasi kemampuan dan identiti bakal penyewa (kad pengenalan, slip gaji terkini, nombor telefon majikan).
- ✅ Lakukan inventory list (senarai semak perabot) lengkap dengan bukti gambar sebelum penyewa dibenarkan masuk.
- ✅ Sertakan rules house secara bertulis di dalam kontrak (contoh larangan membela haiwan peliharaan, menebuk dinding, atau merokok di dalam rumah).
- ✅ Pastikan keseluruhan deposit 3.5 bulan telah masuk ke dalam akaun bank sebelum kunci rumah diserahkan.
Kesilapan Biasa untuk Dielak
Ramai pelabur hartanah baharu dan bakal penyewa mengalami kerugian teruk kerana mengambil jalan pintas semasa memeterai perjanjian. Anda mesti cakna dan elakkan kesilapan kritikal yang sering membawa kes ke Tribunal atau Mahkamah Tuntutan Kecil.
- ❌ Tandatangan tanpa stamping: Tiada sebarang perlindungan undang-undang yang sah jika penyewa lari.
- ❌ Menerima deposit secara ansuran: Penyewa yang tidak mampu membayar kos deposit penuh pada hari pertama berisiko tinggi untuk culas membayar komitmen sewa bulanan.
- ❌ Tiada inventory list: Bakal mencetuskan pertikaian pemotongan deposit selepas penyewa keluar rumah.
- ❌ Klausa pembatalan kabur: Menyukarkan proses penamatan kontrak jika penyewa gagal menjaga keadaan kebersihan rumah.
- ❌ Deposit tiada resit: Sukar untuk pihak penyewa menuntut semula baki wang pendahuluan mereka dari pemilik hartanah.
- ❌ Tidak baca dengan teliti: Klausa tersembunyi boleh menjebak anda membayar kos yang tidak sepatutnya.
Template Tenancy Agreement
Mendapatkan draf kontrak sah yang menepati undang-undang kini lebih mudah dengan adanya pelbagai sumber alternatif di pasaran. Tuan rumah boleh mendapatkan nasihat profesional atau memuat turun templat format digital mengikut bajet masing-masing. Kami amat mengesyorkan anda menyemak semula klausa-klausa tersebut agar ia sentiasa selari dengan kemudahan fizikal rumah.
- Peguam tempatan: Sesuai untuk hartanah mewah atau komersial. Menyediakan draf komprehensif pada harga RM200 hingga RM500.
- Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN): Menyediakan panduan garis panduan asas di laman web rasmi hasil.gov.my.
- Platform online: Portal terkenal seperti PropertyGuru dan Speedhome sering menawarkan kemudahan muat turun templat standard secara percuma.
Walau apa pun jenis templat yang anda gunakan, selalu sesuaikan setiap klausa kewangan dan penyelenggaraan untuk situasi khusus hartanah anda.
Kesimpulan
Satu tenancy agreement malaysia yang sangat lengkap dan dimatikan setemnya oleh LHDN merupakan pelindung paling kukuh untuk kedua-dua pihak yang terlibat. Memahami struktur kiraan deposit, bebanan penyelenggaraan, dan tatacara penamatan yang sah akan memastikan transaksi penyewaan anda lancar tanpa sakit kepala. Kami amat menggalakkan pelantikan perkhidmatan peguam bagi hartanah bernilai tinggi bagi menutup mana-mana kelompongan perundangan.
Pastikan anda merujuk kembali dokumen perjanjian, memahaminya secara teliti, dan bertindak menyelesaikan bayaran cukai setem dalam tempoh masa 30 hari yang ditetapkan.
Untuk panduan tambahan, baca Hak Penyewa & Tuanrumah di Kedah dan Kos Sewa Rumah Kedah.
